Kredyt 500 tys. Jaka rata? Warunki przyznania kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny jest coraz częstszym sposobem finansowania zakupu domu lub mieszkania, a średnia wartość tego zobowiązania rośnie z roku na rok. Obecnie na zakup mieszkania w większym mieście trzeba wydać kilkaset tysięcy złotych, a średnia wysokość kredytu oscyluje wokół pół miliona. Sprawdźcie, ile trzeba zarabiać, aby bank przyznał kredyt 500 tys. zł i ile wyniesie rata. Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny to dopiero początek.

Kredytów Polaków – ile pożyczamy na dom lub mieszkanie?

Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że łączne zadłużenie polskich gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych pod koniec I kwartału 2024 roku wynosiło aż 483,981 mld zł, natomiast w poprzednim kwartale ta wartość wyniosła 479,264 mld zł. Ceny nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym nieustannie rosną, a to powoduje, że zakup własnego „M” jest dla większości Polaków niemożliwe bez kredytu hipotecznego. Nieustanny wzrost cen nieruchomości i jednoczesny wzrosty kosztów najmu skłaniają do szybszego zakupu mieszkania, a każdy rok zwłoki sprawia, że za tę samą cenę można kupić mniejszy metraż.

Na zakup mieszkania Polacy potrzebują coraz wyższych kwot, a jednocześnie muszą mieć też coraz większą zdolność kredytową, co wiąże się z odpowiednio wysokimi zarobkami. Jak podaje EUROSTAT, ceny nieruchomości w Polsce wzrosły od 2010 roku o ponad 70%, natomiast według danych GUS-u ten wzrost jest jeszcze wyższy. Z danych opublikowanych przez Biuro Informacji Kredytowej wynika, że średnia wartość kredytu mieszkaniowego w czerwcu 2024 roku wynosiła 442 83 zł, czyli była wyższa o 15,9% w stosunku do analogicznego okresu w roku poprzednim.

Kredyt hipoteczny na 500 tys. na własny kąt. Hipoteczny kredyt w kwocie 500 tys.

Posiadanie własnego domu lub mieszkania już jakiś czas temu przestało być podstawową egzystencji, a stało się luksusem. Ceny nieruchomości – szczególnie w dużych miastach – rosną w zawrotnym tempie, ale wcale nie przekłada się to na ich standard. Jest wręcz przeciwnie – stan polskiego budownictwa bardzo często budzi wątpliwości, a jednocześnie ceny za m2 sięgają nawet kilkunastu tysięcy złotych. Zakup średniej wielkości mieszkania dla rodziny 2+1 lub 2+2 stanowi ogromne obciążenie finansowe, często niemożliwe do pokrycia własnym sumptem, nie wspominając już o zakupie lokum przeznaczonego dla rodziny wielodzietnej.

Nabycie domu lub mieszkania to właściwie inwestycja życia, która w wielu przypadkach musi być sfinansowana z kredytu hipotecznego. Średnia wartość takiego kredytu w czerwcu 2024 roku wynosiła ponad 440 000 zł, co dla statystycznego Kowalskiego jest kwotą, jakiej nie jest w stanie zaoszczędzić w ciągu kilku czy nawet kilkunastu lat. Niestety alternatywa nie istnieje, bo zakupu nieruchomości nie można dokonać z kredytu gotówkowego, gdyż ten może być przyznany w maksymalnej kwocie 150-200 tys. zł, w zależności od banku. Żadna instytucja finansowa nie zgodzi się pożyczyć Klientowi aż pół miliona bez odpowiedniego zabezpieczenia, którym jest hipoteka spoczywająca na nieruchomości.

Hipoteka stanowiąca zabezpieczenie spłaty jest dla banku swego rodzaju ubezpieczeniem na wypadek problemów ze spłatą. Jeżeli Klient, który ubiegał się o kredyt hipoteczny nie spłaca swojego zobowiązania, bank może doprowadzić do zlicytowania zakupionej przez niego nieruchomości i odzyskać w ten sposób pożyczone pieniądze. Banki zabezpieczają się na wypadek braku spłaty zobowiązania również ubezpieczeniami kredytów, ale te generują dla Klientów dodatkowe koszty.

Kredyt hipoteczny 500 000 zł może się wydawać ogromnym obciążeniem, ale nie jest dzisiaj niczym niezwykłym. W raporcie AMRON-SARFiN czytamy, że w pierwszym kwartale 2024 roku aż 23,32% kredytów mieszkaniowych miało wysokość od 500 000 do 1 000 000 zł, a 23,06% to kredyty na kwotę od 400 tys. do 500 tys. zł. Dodatkowo warto zauważyć, że w pierwszym kwartale 2004 roku o 5 p.p. w stosunku do pierwszych trzech miesięcy 2023 roku wzrósł udział zobowiązań zaciąganych na okres od 25 do 35 lat. Zdecydowanie mniej popularny jest natomiast kredyt na 300 tys. lub 350 tys. zł.

Warunki do kredytu na 500 tys. złotych. Wniosek o kredyt

Uzyskanie kredytu mieszkaniowego na pół miliona wymaga spełnienia konkretnych wymogów stawianych przez bank. Instytucja finansowa musi przede wszystkim ocenić, czy dany Klient jest w stanie spłacić takie zobowiązanie. W pierwszej kolejności bank sprawdza zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy i weryfikuje jego historię w BIK, czyli w Biurze Informacji Kredytowej gromadzącym historię kredytową wszystkich kredytobiorców wraz z ich punktową oceną. Na podstawie tych informacji bank sprawdza, czy potencjalny Klient jest w stanie podźwignąć zobowiązanie, jakim będzie rata kredytu hipotecznego 500 tys. zł i co ważne, czy może go spłacać zgodnie z harmonogramem.

Jeżeli wnioskujący ma złą historię kredytową lub nie uzyska zdolności kredytowej, bank odmówi mu wzięcia kredytu. Zdolność kredytowa będzie zależała od kilku czynników.

  • Pierwszym jest wysokość osiąganych dochodów oraz ich źródła. Oznacza to, że im więcej zarabia wnioskujący, tym większa jest szansa, że uzyska kredyt w kwocie 500 000 zł, ale znaczenie będzie miało też źródło uzyskiwanych dochodów. Najlepiej, aby była to umowa o pracę na czas nieokreślony lub własna stabilna działalność gospodarcza. Wnioskujący powinien uzyskiwać regularne dochody z zatrudnienia, ale w grę mogą wchodzić również wpływy z najmu czy świadczeń socjalnych. Każdy bank ma w tym przypadku nieco inną politykę.

  • Wysokość wydatków jest kolejnym kryterium branym przez banki pod uwagę w ocenie zdolności kredytowej Klienta. Sama wysokość dochodów nie mówi przecież nic o tym, jakimi kwotami rzeczywiście dysponuje dana osoba, bo może ona uzyskiwać duże dochody, ale mieć też ogromne wydatki, np. inne kredyty, ubezpieczenia, abonamenty czy opłaty. W ocenie wysokości wydatków wnioskodawcy banki biorą pod uwagę wskaźnik podawany przez GUS. W 2023 roku według tej instytucji przeciętne miesięczne wydatki na jedną osobę w gospodarstwie domowym wynoszą 1636 zł.

  • Liczba osób w gospodarstwie domowym jest kolejnym istotnym kryterium, na podstawie której dokonuje się oceny zdolności kredytowej. Inną zdolność kredytową mają przecież bezdzietne małżeństwa, a inną rodziny z dziećmi, szczególnie te wielodzietne. Im więcej osób jest w gospodarstwie domowym, tym wyższe będą ogólne koszty utrzymania rodziny.

  • Aktualne zobowiązania, czyli wszelkie kredyty, raty i leasingi wpływają na zdolność kredytową, dlatego że obniżają kwotę, jaką wnioskujący może dysponować. Osoby starające się o kredyt hipoteczny powinny wcześniej spłacić wszystkie swoje zobowiązania, aby niepotrzebnie nie obniżać nimi swojej zdolności kredytowej.

  • Parametry zobowiązań są dość istotne dla banku w ocenie zdolności kredytowej potencjalnych Klientów. Sam fakt posiadania kredytu czy rat na sprzęt AGD to jedno, ale ważna jest też ich wysokość i czas trwania.

Powyższe zmienne bank bierze pod uwagę w ocenie ilościowej, ale dokonuje jeszcze analizy jakościowej, która odpowiada na pytanie, jakim Klientem będzie konkretny wnioskodawca. W tej ocenie znaczenie mają takie parametry jak:

  • stan cywilny

  • wiek

  • wykształcenie

  • staż pracy

  • wykonywany zawód

  • status majątkowy.

W analizie jakościowej pod uwagę bierze się również historię z BIK. Na jej podstawie bank stwierdza, czy dany wnioskodawca jest rzetelnym kredytobiorcą lub wręcz odwrotnie – czy miał wcześniej problemy ze spłatą innych zobowiązań, a przez to istnieje ryzyko, że ta sytuacja się powtórzy. Oczywiście nie trzeba się przejmować, kiedy w BIK odnotowano, że zdarzyło się okazjonalne spóźnienie z płatnością raty kredytu, ale jeżeli te spóźnienia były częste i długie, może to wpłynąć na ostateczną decyzję dotyczącą kredytu.

Przed wystąpieniem z wnioskiem o udzielenie kredytu mieszkaniowego z pewnością warto sprawdzić swoją historię w BIK. Raz na pół roku można uzyskać taki raport bezpłatnie, ale będzie on zawierał wyłącznie podstawowe informacje. Jeśli wnioskodawca chce pobrać pełen raport, będzie musiał wnieść stosowną opłatę. Weryfikacja zapisów w BIK, pozwoli się upewnić, że w historii nie ma żadnej pomyłki, która mogłaby wpłynąć na decyzję kredytową.

Jakiego wkładu własnego potrzebujesz, żeby dostać 500 tys.?

W większości banków wysokość wkładu własnego do kredytu hipotecznego będzie wynosiła 20%. Może się jednak zdarzyć, że bank zgodzi się udzielić kredytu przy 10% wkładu własnego, jednakże zazwyczaj będzie to wymagało dodatkowego zabezpieczenia. W praktyce oznacza to, że do kwoty kredytu 500 000 zł Klient musi mieć 50-100 tys. wkładu własnego, a im ta kwota będzie wyższa, tym lepiej. Wnioskujący może jednak skorzystać z dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu, jeśli nie będzie w stanie zgromadzić odpowiednio wysokiej kwoty.

Jeśli Klient będzie dysponował wyższym wkładem własnym, może zaciągnąć kredyt hipoteczny na lepszych zasadach, np. z niższym oprocentowaniem kredytu i analogicznie z niższą jednostkową ratą. Trzeba jednak koniecznie pamiętać, że wkładem własnym nie muszą być tylko pieniądze na koncie, ale też fundusze zgromadzone w PPK, IKE bądź IKZE, a nawet działka przeznaczona pod budowę domu.

Wnioskodawca może też skorzystać z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego (Kredytu na start) bez wkładu własnego 20 procent, ale w takim przypadku będzie musiał spełnić określone wymagania. Zarówno wnioskujący, jak i pozostali członkowie gospodarstwa domowego nie mogą mieć innego mieszkania, chyba że do rodziny zalicza się niego dwoje lub więcej dzieci.

  • Jeśli w rodzinie jest dwoje dzieci, może ona posiadać mieszkanie o metrażu do 50 m².

  • Jeżeli troje – do 75 m2.

  • Jeśli czworo – do 90 m2.

Przy większej liczbie potomstwa limity nie obowiązują. Warto też zwrócić uwagę, że w przypadku Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego można ubiegać się o możliwość spłaty rodzinnej. Jeżeli w rodzinie pojawi się drugie dziecko, kapitał kredytu może zostać zmniejszony o 20 tys. zł, natomiast w przypadku trzeciego i kolejnego dziecka o 60 tys. zł. Kredyt jest jednak przeznaczony do osób uzyskujących odpowiednio wysokie dochody.

Zarobki na kredyt – ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny 500 tysięcy złotych?

Spośród wszystkich czynników warunkujących zdolność kredytową najważniejsza jest wysokość uzyskiwanych dochodów. Zarobki będą miały wpływ na wysokość raty kredytu oraz czas jego trwania. Niezmiernie istotna jest świadomość, że wysokość wszystkich zobowiązań wnioskującego nie powinna wynosić więcej niż 30% jego zarobków, i mowa tutaj nie tylko o racie kredytu hipotecznego, ale też o wszystkich innych zobowiązaniach.

Warto uwzględnić również ryzyko wzrostu stóp procentowych, i mimo że w najbliższym czasie stopy procentowe będą raczej spadały, to warto mieć na uwadze ewentualny margines bezpieczeństwa, który pozwoli na swobodne regulowanie zobowiązań bez drastycznego spadku jakości życia.

Ranking kredytów hipotecznych – wybierz najlepszą ofertę na kredyt

W celu sprawdzenia wysokości miesięcznej raty kredytu na 500 000 zł najlepiej skorzystać z kalkulatora rat kredytu hipotecznego. W przypadku oferty kredytu zaciągniętego na 25 lat i przeznaczonego na zakup nieruchomości o wartości 700 000 zł, przy założeniu równych rat i stałego oprocentowania wysokość rat i całkowity koszt kredytu hipotecznego w poszczególnych bankach prezentuje poniższa tabela.

Bank

Miesięczna rata dla kredytu hipotecznego

Całkowita kwota do spłaty kredytu hipotecznego
ING Bank Śląski

3 556,25 zł

1 114 547,00 zł

Velo Bank

3 508,42 zł

1 117 039,20 zł

Pekao SA

3 530,71 zł

1 145 554,20 zł

PKO Bank Polski

3 543,47 zł

1 182 345,12 zł

Jeśli taki sam kredyt na mieszkanie zostałby zaciągnięty na okres spłaty 15 lat, miesięczna rata wyniesie ponad 1000 zł więcej, natomiast znacznemu spadkowi uległyby całkowity koszt kredytu wraz z odsetkami i prowizją za udzielenie kredytu ponoszony przez konsumenta. Skrócenie okresu spłaty kredytu o 10 lat pozwoliłoby zanotować oszczędności na poziomie nawet 300 000 zł.

Biorąc pod uwagę, że rata dla kredytu może wynosić nie więcej niż 30% zarobków, wnioskodawca musiałby jednak zarabiać ponad 13 000 zł i dysponować wkładem własnym w wysokości powyżej 20%. W przypadku niższej raty konieczne byłyby zarobki rzędu 9 tys. zł. Porównywarka kredytów hipotecznych jest nieustannie aktualizowana, więc warto na bieżąco kontrolować wysokość rat i koszt kredytu ponoszony przez konsumenta.

Jak otrzymać kredyt hipoteczny na 500 tys.? Podsumowanie

Ostateczna wysokość raty kredytu na 500 tys. zł będzie się znacząco różniła w zależności od długości trwania zobowiązania. Im dłuższy czas trwania kredytu, tym pojedyncza rata będzie niższa, ale całkowite koszty wyższe i odwrotnie – jeśli kredyt zostanie zaciągnięty na krótszy okres, rata będzie wyższa, ale całkowita kwota do spłaty znacząco niższa.

Bez względu na sytuację wybór najlepszej oferty na kredyt hipoteczny powinien być poprzedzony dokładną weryfikacją dostępnych rozwiązań i porównaniu ich z możliwościami wnioskodawcy. W przypadku wysokich dochodów korzystniejszym rozwiązaniem może być skrócenie czasu trwania zobowiązania kosztem wyższej raty, a jeśli wnioskodawca notuje mniejsze zyski, skorzystanie z oferty maksymalnego dostępnego okresu kredytowania. Do oceny warto wykorzystać kalkulator kredytu hipotecznego i wspomóc się wiedzą doradcy kredytowego.